2019年2月份滄州房地產市場月報
來源： 日期：2019-04-26
一、宏觀市場動態
住建部新規:住宅按套內面積算
2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。澎湃新聞記者注意到，在這38項強制性工程建設規范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
《住宅項目規范》指出，這一規范是為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規范住宅項目規模、布局、功能、性能及技術措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規范。
新華社文章指出，調研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日，都無法律法規對“公攤面積”做出明確約束。
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，征求意見稿中“以套內使用面積進行交易”一個重要意義在于，購房者可以“做比較”。
“住宅建筑以套內使用面積進行交易”，并非不少媒體和自媒體所言“取消公攤”，也并不能直接導致“買100平米房子只得70平米”的現象不再發生，但可以讓購房者擦亮眼睛，通過更直觀的比較，做出購房決定。
二、滄州房地產市場分析
今年過年期間，滄州在售樓盤基本都安排工作人員值班，“新年不打烊”，但難抵市場降溫，備受關注的長假與返鄉置業潮表現差強人意，大部分樓盤遭遇電話到訪量、人員到訪量的雙低。當然，這其中也不乏特例，東城限價房項目產品齊全、價格偏低依然吃香，非限價項目也通過適當減配降價的方式，獲得認可，整個市場冰火兩重天。
滄州東北板塊主力項目都是品牌房企的純新盤，品質有保障，價差大，可選擇性小，房價與地段成為購房的主要考慮因素。片區房價基本在10000—12000元/平方米，穩健也難以有所突破。
西南板塊是滄州市區最優質板塊，規劃好、發展快、配套質量高，項目都具有一定產品力，是不錯的改善區域。片區房價基本在15000—18000元/平方米。
滄州西北板塊項目較多，針對剛需到改善不同需求，產品全面，可選擇性強，競爭激烈，因此很多項目走高性價比路線，比如保利花園預期12500的高層帶精裝，榮盛·泰享嘉府13000的高層毛坯、15000的洋房毛坯，但位置偏、缺配套成問題。
開發區所在的東南板塊，8000元單價一直是滄州市區購房最低門檻，但由于去化快，在售樓座剩余戶型偏大，無形抬高購房門檻，購房者可以蹲一蹲新獲預售證樓座的小戶型產品。開發區短期內配套不足的硬傷也不能忽視。
三、土地市場情況
1、新華區棚改用地CTP-1902原定于21日拍賣，該地塊位于新華區京滬鐵路東側、解放路南側，出讓面積約78畝，起拍畝價約400萬元/畝，樓面價約2000元/㎡，最高容積率3.0，土拍現場無人到訪。
2、2月26日滄州市公共資源交易中心發布國有土地使用權出讓成交公示滄交示字[2019]2號、滄交示字[2019]3號，官宣近日高新區土拍結果：明珠南側住宅用地于2月25日拍賣，兩家房企報名，最終東塑以4.33億成交（合約698萬元/畝），溢價500萬，創近期成交畝價、溢價新高。
該地塊曾于去年9月掛牌，采用“限地價、競自持”方式出讓，起拍價4.4億元。土拍僅榮盛報名，后流拍。此次再次掛牌，起拍價直降1200萬元，并取消“競自持”出讓方式。
地塊溢價500萬成交，從“每次報價增幅為人民幣100萬元”看，或經過多輪報價，房企拿地積極性較高，打破滄州土拍長期低溢價成交的局面。
四、住宅價格調查
1、滄州市各區域樓盤價格
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區域
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樓盤名稱
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地址
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平均價格
（元/㎡）
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備注
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運河區
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天成嶺秀·嶺賢府
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運河區青海大道東側、廣州路北側
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15800
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五證齊全,5%首付購房，全款購房享94折，貸款購房享98折
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滄州石榴玉蘭灣
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運河區永安大道東側，瀛海路北側
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限價12000
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VIP持續招募中，驗資30萬元
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運河區朝陽路與學院路交叉口東北角
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15000
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購房享4萬抵8萬優惠，
五證齊全
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新華區
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新華荷花池南側
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12000
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全款享98折優惠
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碧桂園江山印
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新華區滄州市新華區長蘆南大道東側（長蘆公園旁）
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10000
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單價10000元/㎡，五證齊全
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保利香檳國際
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新華區永濟路與長蘆大道交匯處東行200米路南
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9000限價
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售樓處已開放，即將開盤
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新城·悅雋風華
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新華區永濟路與建設大街交口
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預計價格12000
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3月初開盤
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滄州悅瀾灣
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新華區長蘆大道東側、長蘆公園北側 |
10000限價
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五、房地產市場新聞
1、滄州市商住房無學區，40年產權無法自動續期，商住房缺點較多：
（1）40年產權無法自動續期
按照北京市不動產法研究會副會長尹飛的說法：由于“商住房”本身并非住宅性質，一般是商業用地或工業用地，按照《物權法》相關規定，住宅性質的住房土地在70年產權到期后自動續期，而商業供地或工業用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主動申請續期，續期也有可能被駁回。
（2）、首付比例高，且只可商貸
商業房產的首付比例最低為50%，并且不能使用公積金貸款，只能走純商業貸款，商業用房的貸款最高年限為10年，這無形中也會給購房者帶來一定壓力。
（3）、商住房不能落戶，不能享受學校等配套服務。
如果買房是為了落戶，一定要謹慎考慮商住房，因為這種本來就屬于商業住宅兩用房，并不能落戶，只能滿足過渡型居住。想要解決落戶還是要購買70年大產權的民用住宅。即使開發商和售樓人員承諾可以上戶口，也不要相信，畢竟上戶口是派出所說了算。
（4）、商住房在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高；
（5）、生活成本高。
大多數商住房的水電費、供暖費、物業費等費用標準都是商用標準，而且物業費招收也遠高于住宅項目，如果是一大家子入住，多出來的生活成本一定要提前計算。
（6）、由于很難成立業委會，商住房的業主維權也很困難，而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權益不受法律保障。
2、新華區全面實施“東擴南進”發展戰略
滄州市新華區十屆人大二次會議上獲悉，立足堅持統籌協調發展，打開城鄉建設發展新局面，2019年，新華區全面實施“東擴南進”發展戰略，聚焦發展質量和功能形象提升，扎實推進“城鄉建設年”。
全力提速“東擴”。集中力量向東部城市副中心突破，以啟動白酒廠區域改造為起點，調直延伸解放路為發展主軸，對沿線兩側7個村近9000畝土地實施高標準整體規劃，年內啟動劉表莊、小代莊、代家墳整村開發改造，同時積極引進建設大體量商業綜合體、學校、醫院等配套設施，實現城市空間拓展與功能支撐互促共進、協調發展。
加快推進“南進”。通過實施南繞城及長蘆南大道拓寬改建等重大市政道路工程，全面拉開南部發展空間。依托城南、萬榮森林公園周邊要素資源豐富優勢，以綠色節能為主題，實施楊官屯、榮官屯整村開發改造，全力打造生態宜居示范區。圍繞滄州市動物園做好文章，加快都市休閑文化產業園建設，推進觀光旅游、采摘體驗游融合發展，打造高起點、高標準的農業休閑產業園區。
大步推動舊城改造。積極吸引經驗足、實力強、重商德、守信譽的企業參與城市運營和開發建設，本著“順應群眾意愿、高標準規劃建設、改善提升人居環境”原則，啟動火車站等6個舊片區房屋征收工作。